De woningmarkt, stabiel maar onbereikbaar

In Nederland stegen de huizenprijzen de afgelopen tien jaar met bijna 50 %, Duitsland met 14 %, terwijl België een bescheiden groei van ongeveer 7 % kende. Dit relatieve evenwicht geeft gezinnen en investeerders voorspelbaarheid en beschermt tegen de grote prijsschokken die in sommige andere landen tot financiële instabiliteit hebben geleid. Volgens de jaarlijkse vastgoedbarometer van ERA en de Universiteit Antwerpen stegen de prijzen van huizen in Vlaanderen in 2025 gemiddeld met 3,7 procent en die van appartementen met 4,1 procent. Dat ligt boven de inflatie van 2,47 procent, maar dicht bij het historische gemiddelde van ongeveer 3,3 procent. Na de uitzonderlijke prijsschommelingen tijdens de coronaperiode en de daaropvolgende afkoeling door stijgende rentes in 2023 en 2024, keert de markt dus terug naar een normaal tempo. Macro-economen, onder meer bij KBC, bevestigen dat de eerdere overwaardering is weggewerkt en dat de markt vandaag in een stabiel evenwicht verkeert.
Deze stabiliteit is essentieel. Te sterke prijsstijgingen leiden tot een artificieel opgeblazen markt, waarin mensen te veel lenen. Dat vergroot het risico op een crash van vastgoedprijzen, met economische instabiliteit en financiële verliezen tot gevolg. Een stabiele markt voorkomt zulke schokken en creëert voorspelbaarheid voor zowel gezinnen als investeerders.
Maar stabiliteit betekent niet automatisch dat de markt voor iedereen toegankelijk is. De cijfers tonen duidelijk dat starters en gezinnen zonder substantieel startkapitaal het moeilijker hebben om eigendom te verwerven. Hogere eigen inbreng, langere looptijden van leningen en stijgende hypotheekrentes zijn barrières die niet verdwijnen door alleen naar het macroplaatje te kijken.

Daarom zijn beleidsinstrumenten die de instap verlagen zo belangrijk. De verlaging van de registratierechten naar 2 procent moet de eerste aankoop voor starters concreet haalbaarder maken. Daarnaast bieden de Vlaamse woonlening en de geplande Vlaamse woonwaarborg mensen zonder startkapitaal de kans om een woning te betreden zonder onrealistisch hoge eigen middelen. Deze maatregelen verlagen de toegangsdrempel tot eigenaarschap en zijn precies wat beleid op dit moment moet doen. En dat is geen kunstmatige prijzen drukken, maar eigenaarschap bereikbaar maken.

In essentie blijft aanbod de structurele sleutel. Vlaanderen bouwt te weinig woningen, vergunningstrajecten zijn lang, bouwkosten hoog en ruimte schaars. Zelfs met instapverlagende maatregelen kunnen starters en jonge gezinnen moeilijk de markt betreden als het aanbod beperkt blijft. In het eigenaarssegment én op de private huurmarkt is schaalbaarheid en investeringszekerheid cruciaal. Te strenge regelgeving of administratieve lasten kunnen private investeerders ontmoedigen, waardoor het aanbod daalt en de druk op prijzen en huren opnieuw toeneemt. Publiek-private samenwerking biedt hier kansen. De overheid kan investeringszekerheid bieden, de markt kan uitvoeren.

Ook duurzaamheid speelt mee. Woningen met een slecht energieprestatiecertificaat (E of F) zijn gemiddeld goedkoper, maar de kloof met energiezuinige woningen blijft groot. Renovatie is nodig, maar het traject moet haalbaar blijven. Alleen dan voorkomen we leegstand en waardeverlies, en creëren we een markt waarin eigenaars en investeerders realistische keuzes kunnen maken. Kortom: een stabiele woningmarkt is een belangrijke voorwaarde voor gezonde economische groei en een betrouwbare vastgoedmarkt. Maar zonder instapmogelijkheden en een voldoende aanbod dreigt die stabiliteit een privilege te worden.